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GAGFAH negatives Sentiment durch mögliche Klage
07.03.2011
Warburg Research
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) nach wie vor mit dem Rating "halten" ein.
Dresden erwäge eine Klage in Bezug auf eine mögliche Verletzung der Sozialcharta hinsichtlich GAGFAHs Veräußerung von Wohnimmobilien. Hintergrund: Im Jahr 2006 habe GAGFAH die WOBA mit ca. 45.000 Wohneinheiten von der Stadt Dresden erworben. Der Kaufvertrag umfasse auch eine Sozialcharta zum Schutz der Mieter. Beispielsweise habe der Mieter bei einer Wohnungsprivatisierung ein Vorverkaufsrecht mit einem 15%-Abschlag zum Marktwert. Im Fall von Blockverkäufen sei auch der neue Eigentümer zur Einhaltung der Soziacharta verpflichtet.
In den Jahren 2007 und 2008 habe GAGFAH in vielen Transaktionen 3.400 Wohnungen mit einem Volumen von EUR 91 Mio. verkauft. Bis heute dürfte GAGFAH ca. 10.000 Einheiten verkauft haben (WRe insgesamt EUR 300 Mio.). Die mögliche Klage basiere auf unterschiedlichen Ansichten hinsichtlich des Wordings in GAGFAHs Kaufverträgen. Offensichtlich sei die Stadt Dresden der Ansicht, dass die Verträge gegen die Sozialcharta verstoßen würden. Am letzten Freitag habe GAGFAH eine klare Stellungnahme gegeben, dass die Sozialcharta und die Privatisierungsvereinbarung eingehalten worden seien.
Aktuell lasse sich eine mögliche Belastung für GAGFAH kaum einschätzen, da die Verträge nicht öffentlich seien und bisher noch keine gerichtlichen Schritte eingeleitet worden seien. Die Spekulationen in den Medien über einen dreistelligen Millionenbetrag dürften überzogen sein, da Fehler in jedem Verkaufsvertrag unwahrscheinlich seien. Darüber hinaus seien zahlreiche Verletzungen angesichts der Sensibilität dieses Themas für GAGFAH nur schwer vorstellbar. Nichtsdestotrotz sei in einem negativen Szenario (Dresden sei im Recht) ein Spillover-Effekt zu dem in 2004 von der BfA erworbenen GAGFAH Wohnungsunternehmen mit 76.000 Einheiten (ursprüngliche GAGFAH) möglich, da dabei eine sehr ähnliche Sozialcharta vereinbart worden sei.
Vor dem Hintergrund von GAGFAHs bevorstehender Refinanzierung eines großen Teils des Kreditportfolios (WOBA-Kredite seien 2013 fällig) könnte eine Klage einen negativen Einfluss auf die Konditionen haben. Ferner könnte der Streit einen negativen Einfluss auf GAGFAHs zukünftige Immobilienverkäufe haben. Potenzielle Käufer könnten durch die Unsicherheit abgeschreckt werden oder einen niedrigeren Preis bieten.
Auch wenn GAGFAH und die Stadt Dresden das Problem wahrscheinlich ohne rechtliche Schritte über einen Vergleich zu lösen versuchen würden, dürfte das Sentiment für die Aktie in den kommenden Monaten durch dieses Thema belastet werden.
In dem NAV-Modell der Analysten werde der unterstellte Mietmultiplikator von 13 auf 12,8 verringert, da der Streit wahrscheinlich einen negativen Einfluss auf den Verkaufsmultiplikator bei künftigen Blockverkäufen habe. Das führe zu einem fairen Wert von EUR 8 je Aktie (alt: EUR 8,30).
Das Rating für die GAGFAH-Aktie bleibt "halten" mit einem neuen von EUR 8,30 auf EUR 8 gesenkten Kursziel, so die Analysten von Warburg Research. (Analyse vom 07.03.2011) (07.03.2011/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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